"המדינה חייבת להתעורר ולהאיץ תהליכים": התחדשות עירונית בצל המלחמה

על פי נתונים שפרסמה לאחרונה עיריית חיפה, שנת 2023, שטרם הסתיימה, תיזכר כשנת שיא של כל הזמנים בהוצאת היתרי בנייה בחיפה, כאשר עד סוף אוקטובר הוצאו על ידי הוועדה המקומית היתרי בנייה ל-2,312 יחידות דיור. על פי הנתונים, 1,865 מההיתרים הוצאו במסגרת תוכניות להתחדשות עירונית ומיזמי תמ"א. לשם השוואה, בשנה שעברה הוצאו 1,740 היתרי בנייה במהלך השנה כולה.

עוד נמסר מהעירייה, מספר משמעותי ביותר של היתרי בנייה ניתן לפרויקטים בשכונות החוף, העוברות בשנים האחרונות תהליכי התחדשות עירונית, כאשר שיאנית ההיתרים ממשיכה להיות שכונת נווה דוד, במסגרת שלוש תוכניות משמעותיות: המלך שלמה, המלך אמציה והמלך חזקיהו.

למרות הנתונים החיוביים המגיעים מכיוונה של חיפה, בהיבט הארצי מצב ההתחדשות העירונית בישראל הוא בכי רע, ולדברי עו"ד בלהה מצגר, היא בעלת משרד עורכי דין העוסק, בין היתר, בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית, "המדינה המדינה חייבת להתעורר, להירתם ולהאיץ את תהליכי התכנון של מיזמי התחדשות עירונית, כי הביורוקרטיה בתחום נוראית. מדובר בלא פחות ממחדל. נכון להיום ל-2.5 מיליון תושבים במדינת ישראל, שהם כ-28 אחוז מכלל האוכלוסייה, בכ-700 אלף יחידות דיור, אין מיגון תקני בבית או בקרבתו".

עו"ד מצגר, המשנה ליו"ר לשכת עורכי הדין במחוז חיפה ויו"ר ועדת התחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין במחוז, מלווה אך ורק בעלי דירות, ולמשרדה סניפים בחיפה, בטבריה ובאילת. פתיחתו של סניף נוסף בקרית שמונה מתעכבת מעט בגלל המצב, אבל, לדברי עו"ד מצגר, זה יקרה בקרוב.

"המטרה בפתיחת רשת סניפים", אומרת עו"ד מצגר, "היא להנגיש את השירות המשפטי בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט ללקוחות בכל רחבי הארץ, ממעלות בצפון ועד אילת בדרום. אנחנו חיים באזור למוד מלחמות, והמלחמה הנוכחית רק העצימה את החשיבות שבבניית מבנים ממוגנים מפני טילים ועמידים מפני רעידות אדמה במיוחד, והפתרון הוא התחדשות עירונית. הבעיה אקוטית במיוחד בפריפריה, בערים כמו אשקלון וקרית שמונה, שמאוד מטווחות בימים אלה, בצפת ובבית שאן, שממש יושבת על השבר הסורי-אפריקאי. בערים אלה אין כמעט התחדשות עירונית, וזה מחדל".

מדוע אין בהן התחדשות עירונית?

"הפריפריה צועדת מאחור בכל מה שקשור להתחדשות עירונית משתי סיבות עיקריות. האחת – הרשויות לא דוחפות מספיק פרויקטים מסוג זה, והשנייה – מאחר שערכי הקרקע בפריפריה נמוכים, ליזמים אין כדאיות כלכלית בפרויקטים האלה".

אז מה הפתרון?

"המדינה חייבת להתעורר ולהכניס את היד לכיס, כדי שאזורים, שבהם פינוי-בינוי הוא כורח המציאות, יהיו גם כלכליים. ישראל היא לא רק מרכז הארץ, היא גם הפריפריה, והמדינה חייבת לתמרץ יזמים, כדי שיקימו פרויקטים באזורים שמשוועים לכך. נוסף על כך, המדינה חייבת לקצר ביורוקרטיה ולייעל תהליכים. בקרית שמונה, למשל, שמטווחת בימים אלה, רוב הדירות לא ממוגנות. במצב הנוכחי, הסיכוי שנראה שם פרויקט של התחדשות עירונית הוא אפסי. החלטתי להקים שם סניף של משרדי בניסיון לקדם את התהליכים גם שם".

פרויקט ענק בנוף הגליל

עו"ד מצגר מלווה, כאמור, אך ורק דיירים, המבקשים להיכנס לפרויקט של פינוי-בינוי, וכיום היא מלווה כ-6,000 בעלי דירות מצפון ועד דרום בפרויקטים שונים של פינוי-בינוי. ההחלטה לייצג רק בעלי דירות התקבלה אצלה מתוך אג'נדה אישית, שכן היא עצמה מגיעה משכונה שמיועדת להתחדשות עירונית. בטרם פתחה את משרד עורכי הדין שבבעלותה, היא שירתה במשטרה כחוקרת וכתובעת משטרתית, ועל כך היא אומרת: "כמו שידעתי לשבת בניידת כדי להבין כיצד עליי להיות חוקרת ותובעת טובה, כך גם היום. אני יוצאת לשטח, פוגשת את הדיירים ועובדת איתם כתף אל כתף".

בימים אלה מלווה משרדה של עו"ד מצגר פרויקט ענק של התחדשות עירונית, ראשון מסוגו, בנוף הגליל, והיא מקווה שהפרויקט הזה יביא בעקבותיו פרויקטים רבים נוספים בערי הפריפריה.

עו"ד מצגר מרחיבה על הפרויקט: "מדובר בפרויקט עירוב שימושים ברחוב התירוש שייבנה על ידי קבוצת 'בראל', וכבר אושר בוועדות וקיבל היתר מקדמי לקראת היתר בנייה. כיום מצויים במתחם 120 דירות בחמישה מבני מגורים של ארבע קומות, שייהרסו לטובת הפרויקט החדש. בפרויקט מתוכננים שבעה מגדלי מגורים של 27-15 קומות עם 778 דירות בתמהיל מגוון – החל מדירות שני חדרים ועד דירות פנטהאוז. נוסף על יחידות הדיור, יוקמו במסגרת הפרויקט כ-5,000 מ"ר עבור שטחי תעסוקה, כ-4,000 מ"ר עבור שטחי מסחר, 21,500 מ"ר עבור מבני ציבור וכ-13 דונם של שטחים פתוחים. במרכז התוכנית מתוכננים כ-8.5 דונם של שטח ציבורי ירוק משמעותי שיחבר בין הפארק העירוני המרכזי, פארק יגאל אלון הקיים, ומתחם המגורים החדש.

במסגרת הפרויקט יבוצע שדרוג משמעותי של תשתיות עירוניות קיימות ויוקמו מספר מבני ציבור חדשים שייבנו על ידי היזמים. בין היתר יוקמו מעונות יום וגני ילדים, בית כנסת, מבנה רב תכליתי, מבנה ספורט, מגרשי ספורט, מתקני משחק ועוד".

מעטפת השירות שעו"ד מצגר מעניקה ללקוחותיה היא מלאה ומקיפה, החל משלב החלום ועד השלב שבו הם נכנסים לדירותיהם החדשות. הליווי כולל סיוע בהתארגנות, בהליך של מכרז יזמים, בגיבוש של נוסח הסכם, בבחירת בעלי מקצוע נוספים, כמו שמאי, מפקח, יועץ ביטוח ויועץ מס, הבטחת ערבויות ועוד.

עו"ד מצגר: "חשוב לי להדגיש שהפנייה מצד הדיירים לעורך דין, שילווה אותם לכל אורך הדרך, חייבת להיעשות כבר בשלבים הראשונים של התהליך, כי אז היכולת לנהל משא ומתן ולבחור חברה יזמית – טובה יותר. כמו כן, חשוב לי להדגיש שהדיירים חייבים לשכור עורך דין מטעמם שייצג אך ורק את האינטרסים שלהם. אין להסתמך על עורך הדין של היזם שטובת היזם, ולא טובת הדיירים, היא בראש מעייניו. אני מזמינה בעלי דירות שמעוניינים לצאת לדרך עם פרויקט פינוי-בינוי לפנות אליי. אני מודעת לכך שרבים חוששים להיכנס לתהליך, כי שמעו לא מעט סיפורים על ביורוקרטיה או על טעויות שנעשו בבחירת יזם שהובילו לעוגמת נפש, אבל לא כך צריכים להיראות הדברים, אפשר גם אחרת".