״חוק מכר הדירות יוביל את אזרחי ישראל לספוג עליית מחירים נוספת״

בתחילת חודש מאי 2022 פורסם תזכיר חוק המכר דירות, ונראה כי אזרחי ישראל שנמצאים בדרך לספוג עוד עליית מחירים בדיור. עו"ד טל פרץ, המתמחה בדיני מקרקעין אומר כי "השתוללות מחירי הדיור בישראל בכלל ובפלח הדירות החדשות בפרט, לא עושה רושם על קברניטי המדינה שעסוקים בהישרדות הממשלה"

בעקבות תיקון תזכיר חוק מכר הדירות שפורסם בשבוע שעבר להערות הציבור, "נראה כי אזרחי ישראל נמצאים בדרך לספוג עוד עליית מחירים בדיור" כך אומר עו"ד טל פרץ, המתמחה בדיני מקרקעין,  "השתוללות מחירי הדיור בישראל בכלל ובפלח הדירות החדשות בפרט, לא עושה רושם על קברניטי המדינה שעסוקים בהישרדות הממשלה", אומר עו"ד פרץ, "הם אף מרשים לעצמם לערער עוד יותר את שוק הנדל"ן".

"חוק מכר (דירות) תיקון מספר 7 שפורסם בשנת 2015 קבע תקנות המחייבות את עורכי הדין בנוגע לגובה שכר הטרחה אשר הקבלן היה יכול לגבות מהרוכש למקסימום 5,000 שקל+מע"מ – ומה קרה מיד לאחר מכן? מחירי הדיור עלו כי הקבלנים גילמו בתוך מחיר הדירה את עלות שכרו של עורך הדין", אומר פרץ.

התיקון המוצע כיום כולל ארבעה רכיבים מרכזיים

הראשון, לקבוע כי איחור במסירת דירה יחול כאשר האיחור נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הרוכש בלבד. כיום החוק מתיר לעגן בהסכם המכר סעיף אשר מתיר לקבלן/יזם לאחר במסירת הדירה וזאת לא רק בשל מעשה או מחדל של הקונה אלא מכל סיבה שאינה בשליטה ו/או באחריות המוכר.

השני, לקבוע הגבלה של הצמדה למדד תשומות הבניה לרכיב הבנייה בלבד כמו גם איסור על הצמדה של שאר רכיבי העסקה. כלומר, מדד תשומות הבניה לא יכלול, בין היתר, את מחיר הקרקע.

השלישי, קביעה שלפיה הצמדת ערך הדירה תיעשה רק עד למועד מסירת הדירה בהתאם למצוין בחוזה המכר ולא גם בתקופת איחור המסירה בפועל.

הרביעי, לקבוע כי לא יהיה ניתן לגבות הוצאות משפטיות מרוכש דירה. עו"ד המלווה את הפרויקט לא יתוגמל על ידי הרוכש אלא על ידי הקבלן בלבד.

האם ביצוע רכיבים אלו יטיב עם הרוכש?  עו"ד טל פרץ טוען שלא: "רכישת דירה הפכה לסטאטוס בחברה הישראלית, משאת נפשם של צעירים המעיד, עבורם, על יציבות; זאת כאשר זמינות הקרקעות הפנויות לבניה יורדת ומחירי הדירות ממשיכים להאמיר. נראה על פי תיקון זה כי חלום הדירה יהיה בהישג יד משום שמדובר במרכיבים קריטיים בתמהיל מחיר הדירה. חשוב לזכור כי מעבר למחיר המכירה ישנן עלויות נוספות; ריהוט, הובלה, בדיקות בדק בית, שמאות היכולה להעריך את הדירה בסכום הנמוך ממחיר הרכישה כך שההון העצמי יהיה גדול יותר ועוד".

"בעין מקצועית ניתן לומר כי נראה בעתיד כספים אלה כמתגלגלים חזרה אל הרוכש. מדובר על זריית מלח בעיניי אלו המחפשים לרכוש דירה מקבלן. הרי ברור שמדובר בעלויות גבוהות למדי שהקבלנים לא יוכלו לספוג". פרץ ממשיך ואומר כי "על מנת להפחית את מחירי הדיור, יש צורך ברפורמה מהשורש הנוגעת להפשרת קרקעות, בנייה רוויה, העצמת הפריפריה והגדלת מרכזי תעסוקה וחינוך בה, לימוד תכנון פיננסי בבתי הספר לשם הבנת התנהלות כספית "בעולם הגדול" ובייחוד, להבין כי פתרונות קסם אינם קיימים. היו נבונים, בדקו היטב טרם רכישת הדירה את סך מרכיביה באופן מדוקדק והתייעצו עם עו"ד מומחה בתחום המקרקעין עם ניסיון בהתנהלות מול קבלנים".