מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בתל אביב על תכנית הרובעים?

בוחרים שמאי מקרקעין בתל אביב?

שמאי מקרקעין בתל אביב נדרש להבנה מעמיקה בתכניות בניין העיר בתל אביב.

בתקופה האחרונה, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב הגתה מספר תכניות חשובות ביותר לעיר.

בין היתר, התכניות מגדירות ומוסיפות זכויות בנייה ומתוות את מדיניות ההתחדשות העירונית.

למשל, על פי סעיף 23 לתכנית תמ"א 38, הוועדה המקומית רשאית להגדיר את מדיניות ההתחדשות העירונית לצורך התאמה לסביבה ספציפית על מנת לשמור על המרקם.

מה עקרונות התכנית החשובות ביותר ששמאי מקרקעין בתל אביב נדרש לדעת?

תכנית הרובעים:

תכנית הרובעים מחלקת את תל אביב לארבעה רובעי תכנון. תכנית רובע 3 הכוללת את מרכז תל אביב.

התכנית חלה על בנייני מגורים סטנדרטיים ובנייני מגורים עם חזית מסחרית.

התכנית מתפרסת על פני הרחובות אוסישקין בצפון, הירקון במערב, בוגרשוב, בן ציון, מרמורק בדרום ואבן גבירול ממזרח (לא כולל החלקות לאורך רחוב אבן גבירול(.

התכנית לא חלה על מבנים אשר הוגדרו לשימור בין היתר מכח תכנית 2650/ב'.

שמאי מקרקעין בתל אביב אשר בקיא במסמכי התכנית והוראותיה יידע לכמת ולמקסם את זכויות הבנייה המגיעות לך במסגרת ההתחדשות העירונית.

מטרת העל של התכנית הינה עידוד ההתחדשות העירונית במרכז העיר תוך שמירה על מאפייני המרקם הקיים.

הטמעת עקרונות בנייה של הכרזת אונסקו בתחום רובע 3 הכלול באזור ההכרזה, לשמירה על הערכים האורבניים והאדריכליים הייחודיים במתחם זה.

פישוט הליכי רישוי ומידע ע"י יצירת סל זכויות בנייה כולל לבנייה חדשה ולתוספות בנייה, אשר יחליף תכניות נושאיות קודמות כגון תכניות מ' (זכויות בנייה למגורים, מרפסות וכד'),ס' (תוספת דירת גג), ג' (חדרי יציאה לגג) וכדומה.

מה זכויות הבנייה שמקנה תכנית הרובעים?

בשנת 2003 הוכרז חלק מהעיר תל אביב "העיר הלבנה" כאתר מורשת עולמית על ידי "אונסקו".

עקב כך, התכנית מבדילה ומסווגת את זכויות הבנייה למתחם המוגדר לשימור ומתחמים אשר אינם בגבולות ההכרזה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בתל אביב על זכויות בנייה לבניינים חדשים על פי תכנית הרובעים:

זכויות בנייה לאזורים מחוץ להכרזת אונסקו – מצפון לרחוב ארלוזורוב:

ברחובות דיזנגוף ובן יהודה תותר בנייה גובה שלא יעלה על 7 קומות וקומת גג חלקית.

ביתר הרחובות, תותר בנייה בגובה שלא יעלה על 6 קומות וקומת גג חלקית.

זכויות בנייה לאזורים הכלולים בהכרזת אונסקו – מדרום לרחוב ארלוזורוב:

ברחובות דיזנגוף ובן יהודה תותר בנייה גובה שלא יעלה על 6 קומות וקומת גג חלקית.

ברחובות המלך ג'ורג' ובוגרשוב, מגרשים בייעוד מסחרי על פי התכנית הראשית, תותר בנייה בגובה שלא יעלה על 5 קומות וקומת גג חלקית.

במגרשים ששטחם 500 מ"ר ומעלה וכן המגרשים ברחובות ארלוזורוב והירקון, תותר בנייה שלא תעלה על 6 קומות וקומת גג חלקית.

במגרשים הקטנים מ – 500 מ"ר, תותר בנייה בגובה שלא יעלה על 5 קומות וקומת גג חלקית.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בתל אביב על זכויות בנייה לבניינים קיימים על פי תכנית הרובעים:

קביעת זכויות הבנייה מתבצעת על פי מדיניות הנגזרת ממיקומו של הבניין, הצורך בחיזוקו ועוד.

בבניינים אשר נבנו טרם שנת 1980 (התאמה להוראות תמ"א 38), נקבעו הוראות הבנייה הבאות:

מחוץ לאזור ההכרזה של אונסקו:

בבניינים בני 2 קומות תותר תוספת בנייה אשר תוסיף לבניין 3 קומות נוספות וקומת גג חלקית.

בבניינים בני 3 קומות תותר תוספת בנייה אשר תוסיף לבניין 4 קומות נוספות וקומת גג חלקית.

בבניינים בני 2 עד 6 קומות תותר תוספת עד קומה וקומת גג חלקית.

בבניינים שגובהם 7 קומות ומעלה תותר תוספת של עד שתי קומות וקומת גג חלקית.

בתוך אזור ההכרזה של אונסקו:

בבניינים בני 2 קומות תותר תוספת בנייה אשר תוסיף לבניין 3 קומות נוספות וקומת גג חלקית.

בבניינים בני 3 קומות תותר תוספת בנייה אשר תוסיף לבניין 3 קומות נוספות וקומת גג חלקית.

בבניינים בני 2 עד 4 קומות תותר תוספת עד קומה וקומת גג חלקית.

בבניינים בני 5 קומות ומעלה, תותר קומת גג חלקית בלבד.

בבניינים אשר נבנו לאחר שנת 1980 (אין התאמה להוראות תמ"א 38), נקבעו הוראות הבנייה הבאות:

שטח חדר היציאה לגג לא יעלה על 40  מ"ר.

שטחי הבנייה למרפסות מקורות פתוחות לא יעלה על 12 מ"ר.

הגדלת הצפיפות (כמות יחידות דיור).

להלן טבלת זכויות הבנייה על פי הוראות התכנית (קרדיט לאתר תכנון זמין – משרד האוצר):

בפנייתכם לשמאי מקרקעין בתל אביב עליכם לוודא כי השמאי בקיא בתכנית הרובעים. שמאי נדל"ן אשר מכיר את הוראות התכנית ידע לאתר את הנכס הנישום על פי תשריט התכנית.

איתור הנכס ושיוכו למתחם הנכון יסייע לשמאי לכמת את זכויות הבנייה הקיימות במגרש.

כידוע, מחירי הקרקע בתל אביב גבוהים ביחס ליתרת שטחי ישראל. כל טעות באמדן זכויות בנייה יכולה לגרום לנזקים כלכליים כבדים ביותר.

הגם, אי גילום זכויות הבנייה במחיר מכירת הדירה ייסב לכם הפסד כפול.

ההפסד הכפול נובע מאי גביית תמורה בגין זכויות הבנייה ותשלום היטל השבחה בשיעור של 50% משווי זכויות הבנייה.

למאמר המלא: שמאי מקרקעין בתל אביב.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א.פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר: http://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.